In mijn vorige blog vertelde ik wat er onder onrechtmatig geluidsoverlast valt en wat eraan gedaan kan worden. In deze blog ga ik dieper in op de verantwoordelijkheden van huurders en verhuurders.
Goed huurder
Over het algemeen mag van een huurder worden verwacht dat hij zijn gedrag in en rondom de woning aanpast aan de woonomgeving en het leefpatroon van de omwonenden. Wonen in een flatgebouw brengt bijvoorbeeld andere verwachtingen met zich mee dan wonen in een rijtjeshuis.
Buren moeten accepteren dat normale leefgeluiden onvermijdelijk zijn, zoals spelende kinderen of muziek. Toch mag een huurder geen ernstige of structurele overlast veroorzaken. Denk bijvoorbeeld aan: dagelijks harde muziek draaien op ongepaste tijden of overmatig lawaai door huisdieren.
Wanneer een huurder dit soort overlast veroorzaakt, schendt hij de huurovereenkomst en gedraagt hij zich niet als een ‘goed huurder’. Daarnaast is een huurder niet alleen verantwoordelijk voor zijn eigen gedrag, voor ook voor het gedrag van bezoekers. Veroorzaken zij onrechtmatige overlast, dan kan de verhuurder in extreme gevallen van zijn huurder verwachten dat hij daartegen optreedt. Gebeurt dat niet, dan gedraagt hij zich niet als een ‘goed huurder’.
Goed verhuurder
De verantwoordelijk van de verhuurder bij geluidsoverlast hangt af van de situatie:
Jij en jouw buren hebben dezelfde verhuurder
Als jij en jouw buren dezelfde verhuurder hebben, dan is laatstgenoemde verantwoordelijk voor het aanpakken van ernstige geluidoverlast. Over het algemeen wordt verwacht dat een verhuurder, bij klachten van overlast, onderzoekt of deze terecht zijn. Daarna moet hij passende maatregelen nemen. Dat kan dat via een gesprek, een waarschuwing of (buurt)bemiddeling zijn.
Onderneemt de verhuurder geen actie, dan kan dit worden gezien als een ‘gebrek’ in zijn verplichtingen. Er is dan namelijk sprake van verminderd woongenot. Het gaat hier niet alleen om de overlast zelf, maar vooral om het feit dat de verhuurder niet genoeg actie onderneemt om de situatie te verbeteren.
Jij en jouw buren hebben een andere verhuurder of zijn woningeigenaar
Als de persoon die overlast veroorzaakt een huurder van een andere verhuurder is of zelf eigenaar is van zijn woning, ligt de situatie anders. In dat geval is het de verantwoordelijkheid van de verhuurder van de overlastgever om in te grijpen. Jouw eigen verhuurder kan weinig tegen de overlast doen.
In principe moet je als huurder zelf actie ondernemen tegen degene die de overlast veroorzaakt. Jij (of jouw verhuurder) kunnen de overlastgever aanspreken op basis van de wet (onrechtmatige daad). Dit kan wel ingewikkeld en kostbaar zijn, omdat je moet bewijzen dat de overlast echt onacceptabel is.
Maatregelen
Een verhuurder heeft verschillende manieren om op te treden tegen een overlastgever. Eerst kan hij diegene aanspreken op zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst of huisregels. Als dit niet helpt, kan de verhuurder naar de rechter stappen om de huurder te dwingen de overlast te stoppen. Dit kan met een gerechtelijk verbod, eventueel met een boete (dwangsom) als de huurder zich er niet aan houdt. Daarnaast kan verzocht worden om het contract te beëindigen. De verhuurder mag in principe zelf bepalen welke stappen hij onderneemt, maar de maatregelen moeten wel passen bij de ernst van de overlast.
Conclusie
Huurders moeten rekening houden met hun buren en mogen geen ernstige of structurele overlast veroorzaken. Daarnaast zijn ze niet alleen verantwoordelijk voor hun eigen gedrag, maar ook voor dat van bezoekers. Verhuurders hebben een belangrijke rol bij het aanpakken van de overlast. Als zowel de overlastgever als de klagende huurder dezelfde verhuurder hebben, is die verplicht om in te grijpen. Wanneer de overlastveroorzaker een andere verhuurder heeft, moet de klagende huurder vaak zelf actie ondernemen en zijn de maatregelen die de verhuurder kan treffen beperkt.
Heb je nog verdere vragen of wil je weten wat in jouw situatie geldt? Neem gerust contact op met een van onze juristen.
Ik wil hulp Doe de online check
