In deze tijd van woningschaarste en hoge inflatie kiezen mensen er steeds vaker voor om samen met een ander een woning te huren. Dit lijkt een slimme oplossing. Op die manier kunnen de kosten van een huurwoning worden gedeeld. Maar vaak is men zich niet bewust van de mogelijke gevolgen hiervan.
Iedere partij die als (mede)huurder op de huurovereenkomst vermeld staat, is namelijk hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat geldt ook als dit niet expliciet in de huurovereenkomst is vermeld. Dat betekent dat bij het niet nakomen van een verplichting uit de huurovereenkomst het niet uitmaakt wie van de huurders tekortschiet. Het tekortschieten van een van je contractuele medehuurders kan dus ook jou worden verweten. Met alle mogelijke gevolgen voor jou zoals ontbinding van de huurovereenkomst.
Ook wanneer een van de huurders de huurovereenkomst wil opzeggen, kan een probleem ontstaan. Het contractueel medehuurderschap kan namelijk niet zomaar door een van beide huurders worden beëindigd. Hiervoor is in principe de instemming van (de andere huurder en) de verhuurder vereist.
In artikel 22 van de algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ 2017) - die op veel huurovereenkomsten van toepassing zijn - staat het zelfs expliciet vermeld. Iemand die samen met een of meer anderen een huurovereenkomst met een verhuurder is aangegaan, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder kan op grond van deze ROZ-bepaling slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen.
Heel concreet betekent dit dat als jij samen met iemand een woning huurt en jij op een bepaald moment de huurovereenkomst (zonder de andere huurder) op wil zeggen, je daarvoor de medewerking van de verhuurder nodig hebt. Verleent de verhuurder geen medewerking? Dan blijf je ook na je vertrek uit de woning hoofdelijk aansprakelijk voor bijvoorbeeld een huurachterstand.
In de rechtspraak is dit meer dan eens bevestigd. Bijvoorbeeld in een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland uit 2019. In de huurovereenkomst waarover het in deze procedure ging, was een bepaling opgenomen op grond waarvan de huurders uitsluitend samen konden opzeggen. De rechter oordeelde dat de opzeggende huurder inderdaad niet alleen voor zichzelf kon opzeggen maar alleen samen met de andere huurder of met instemming van de verhuurder. De verhuurder mocht daarom de opzegging van de opzeggende huurder weigeren.
De rechter gaf in dit vonnis wel aan dat dit anders had kunnen zijn als de achterblijvende huurster zoveel inkomen zou hebben gehad dat de verhuurder ook aan haar alleen had willen verhuren. In dat geval had het onredelijk kunnen zijn om het contract niet op haar naam te willen zetten. Maar dat was in deze procedure niet gebleken. De opzeggende huurder was daarom – ondanks de opzegging - huurder gebleven en medeaansprakelijk voor een na zijn vertrek ontstane huurachterstand. Tussen de huurders kan dit anders liggen. Maar daar heeft de verhuurder niets mee te maken. Die kan de achterstand op beide huurders verhalen.
Overweeg je samen met een ander een woning te huren? Wees je dan bewust van de mogelijke risico’s van het contractueel medehuurderschap. Vraag de verhuurder om duidelijk in de huurovereenkomst op te nemen dat opzegging door een van beide huurders toegestaan is, zonder dat de vertrekkende huurder hoofdelijk aansprakelijk blijft.
Heb je nog vragen hierover of heb je andere vragen over contractueel medehuurderschap? Neem gerust contact op met mij of een van mijn collega Huis en Wonen advocaten bij Brandmeester. We kunnen je ongetwijfeld verder helpen.
