De woningmarkt voor huurwoningen staat de laatste jaren flink onder druk. Als advocaat huurrecht zie ik dat ook terug in het dagelijkse werk. Omdat er nauwelijks huurwoningen vrij komen, gaan huurders naar alternatieven zoeken om een (andere) huurwoning te kunnen krijgen. Eén daarvan is woningruil. Dit maakt het voor zittende huurders mogelijk om zonder wachtlijsten snel in aanmerking te komen voor een ander huis. In deze blog ga ik verder in op de vereisten die de wet aan woningruil stelt.
De (harde) cijfers
In 2024 waren ca. 450.000 mensen op zoek naar een huurwoning. Daartegenover staat dat er in dat jaar slechts 50.000 huurwoningen beschikbaar kwamen. Oftewel, een woningtekort van zo’n 400.000 huurwoningen. Dit heeft ook grote gevolgen als jij je als woningzoekend laat inschrijven. De wachttijd om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen bedraagt in veel gemeenten zo’n zeven jaar. In sommige gemeenten is dat zelfs nóg langer.
Ook de beslissingen in de politiek hebben bovenstaande situatie in de hand gewerkt. Zo is in 2024 de Wet Betaalbare Huur in werking getreden. Het gevolg van die wet is dat het voor particuliere verhuurders financieel aantrekkelijk werd hun verhuurde woning te verkopen. Het aantal huurwoningen is door deze wet verder afgenomen waardoor je als huurder nog meer in de knel komt. Kan woningruil hiervoor een oplossing bieden?
Wat zegt de wet over woningruil?
Wie met iemand anders wil ruilen van huurwoning, heeft daarvoor toestemming van zijn verhuurder nodig. Dat geldt uiteraard ook voor die ander.
Beide verhuurders kunnen aan hun toestemming voorwaarden verbinden. Daarbij zullen zij kijken bij wat er in de wet hierover is bepaald:
- Als dat nodig is, moet de huurder een huisvestingsvergunning kunnen overleggen.
- De huurder moet een zwaarwegend belang (daarover later meer) hebben bij de ruil van de woonruimte.
- De voorgestelde huurder moet vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg bieden (daarover later meer) om de huurprijs van die andere woning te kunnen betalen.
- Verder moet rekening worden gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval.
Als de huurder voldoet aan bovengenoemde eisen, dan mag zijn verhuurder het verzoek tot woningruil níét weigeren. Doe die dat toch, dan bestaat de mogelijkheid om het verzoek tot woningruil bij de rechter neer te leggen. Naast bovengenoemde voorwaarden heeft de rechter ook nog eens de vrijheid om extra voorwaarden te verbinden aan de woningruil.
Voor woningruil heb je toestemming nodig van de verhuurder.
Wat is nu zo’n zwaarwegend belang?
Dat kan van alles zijn, maar denk aan gezinsuitbreiding, waardoor je een grotere huurwoning nodig hebt. Of een verslechtering van jouw gezondheidssituatie, waardoor je bijv. niet meer op een bovenwoning kan wonen. Je zou ook kunnen denken aan het vinden van werk in een andere stad, waardoor verhuizing naar die andere stand nodig is.
Je bent er dan nog niet. Het belang van de huurder om de woning te willen ruilen moet worden afgewogen tegen het belang van de verhuurder om géén akkoord te geven aan de voorgestelde woningruil. Die kan bijvoorbeeld van mening zijn dat de woningruil in strijd is met het toewijzingsbeleid dat zij hanteert bij de verdeling/toewijzing van huurwoningen.
Wanneer biedt je voldoende financiële waarborg?
Als je via woningruil een andere woning wil gaan huren, dan moet je natuurlijk wel voldoende inkomen hebben om de huur te kunnen betalen. De verhuurder kan dan vragen om jouw laatste loonstrook. Het kan daarbij voorkomen dat je te weinig, of juist te veel verdient, om in aanmerking te kunnen komen voor de ruilwoning.
Welke extra voorwaarden kan een rechter stellen?
Stel, een huurder heeft een huurbetalingsachterstand. Dan zou de rechter kunnen eisen dat die achterstand éérst moet zijn betaald voordat de woningruil kan plaatsvinden. Een andere mogelijkheid is het betalen van waarborgsom, zodat de verhuurder financiële zekerheid krijgt.
Conclusie
In de huidige gespannen huurmarkt zijn er wel degelijk kansen om op korte termijn een nieuwe woning te krijgen met woningruil. Je moet dan wel voldoen aan de eerder genoemde voorwaarden. Belangrijk is dat je jouw verzoek bij de verhuurder goed formuleert en onderbouwt. De hulp van een ervaren advocaat van BrandMR kan je dan goed gebruiken!
Meer weten?
Heb je vragen over woningruil of wil jouw verhuurder niet meewerken aan jouw verzoek tot woningruil? Neem dan contact op met BrandMR. Wij helpen je dan graag verder!
Ik wil hulp Doe de online check
